当农民拥有更多财产权利时农村土地变活钱农民房产变财产

      保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。——摘自十八届三中全会《决定》

    让“死”土地变成“活”钱

    全面建成小康社会，难点是农村，生产和建设都需要资金周转，必须解决钱从哪里来的问题。

    《决定》指出了筹钱的方法，要“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”土地承包经营权的抵押、担保将成为农民、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业贷款方便有效的途径。

    农村土地承包经营权登记颁证工作五年内基本完成，到时所有的家庭承包地都将拿到“地本”，从法律层面上确定了农民对承包地的用益物权，在不改变耕地用途的前提下不再担心自己的自主经营权被违规干涉，耕地以征收、调整的名义被拿走，使其能够放心、大胆在自己的土地上进行生产性投资，被国家依法征用的土地也能拿到合理的补偿。同时建立完善土地流转市场，使农民可以按照依法自愿的原则自由流转承包地，扩大和增加农民财产性收益。

     允许农民用承包土地的抵押、担保权利到金融机构贷款，显化了土地财产权，让其拥有财产价值，成为一种主要资产，增加农民财富积累和财产性收入，使农民又多了一条生财渠道，从根本上解决了农民融资的难题，让“死”土地变成了流动的“活”钱。

     农民可以用土地承包经营权入股各种专业合作社、农业企业，使农民拥有股民的身份，解决长远收入保障问题，让农民按股份分红，实现农民有恒产、有恒业、有恒心。同时，农民将进一步摆脱土地的束缚，能够无后顾之忧进城务工或者创业，不再时时刻刻让耕地牵着自己的心。

   让农村住房“转正”

     近几年来，随着农村经济快速发展和农民生活水平的提高，广大农民改善居住条件的热情又一次迸发，从草房到瓦房，瓦房到楼房，再从楼房到别墅。伴随着新一轮建房热潮出现的是“一栋栋新房无人住，一座座村庄老弱残”。与之相反的是，上一轮宅基地调整之后出生的婴儿已经步入结婚年龄，由于没有宅基地，为建婚房只有违法占用耕地。

    如果把农村的住房也看成是一个房地产市场的话，这个市场已经陷入一种怪圈，大量房子被闲置的同时又不断占用新的耕地建房，使本就稀缺的土地资源以及人力、物力、财力被大量浪费，农村的可持续发展被危及。为何陷入这个怪圈呢？根本原因是由于农村住房的产权和性质造成的资产和资金的相背离。

    如何走出这个怪圈？《决定》指明了道路，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”《决定》的出台将把农民的“房产”变成“财产”。以前农村的住房只有居住功能，不具有收益以及抵押、担保等一些其他的财产属性，农民花了十几万甚至几十万建的房子得不到金融机构的认可，融资找不到渠道，想要发展生产只能靠有限的农业支持政策。这一困局在今后将被打破，农村住房拿到“房本”之后，将从“死账”变成活的资产，用房产做抵押，农民发展生产和消费时“想贷就贷”，不再被资金所限制，将从根本上盘活农村的金融市场和消费市场，让农村的经济发展进入快车道。

     农村的住房也可以“卖”了。随着我国城镇化进程的加快，越来越多的农民因务工、经商以及子女上学等原因全家迁入了城市。不少人在迁入城市之后面对高昂的房价捉襟见肘，便想到了把老家闲置的房子卖掉，可是遇到了一个问题，农村的住房不允许买卖，住又住不上，卖又卖不掉，房子成了鸡肋。《决定》的出台为破解这一难题提供了法律依据，农村的住房也可以依法转让了，在一定范围内农民的房子和城市里的房子拥有同等的权利，农民辛辛苦苦半辈子盖起来的房子价值得到了体现。

    农村住房交易市场的发展必将推动人口的集中居住，发挥聚集效益，有利于政府优化配置资源，提供更加优质的公共服务，也为“空心村”的改造奠定基础，使农村建设用地朝着总量控制、布局合理、集约高效的方向发展。

   让“农地”入市实现增值

      “土地征收‘剪刀差’问题突出，尤其是土地被征用以后，巨大的增值收益没有多少真正落到农民腰包。”农业部部长韩长赋日前表示。近年来，在政府的农地征用和转让过程中,土地价格“剪刀差”现象日趋严重。政府通过征地将农村集体土地变换为城市国有土地,再将土地使用权出让给城市土地使用者。在这一过程中,城市土地使用权价格往往大大高于农村土地所有权价格,这就形成了土地价格“剪刀差”。

    如何缩小土地价格“剪刀差”、保障失地农民权益，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，让农民的利益按照市场化原则得到充分补偿？《决定》提出，在保持用途管制的前提下，依托现有土地交易机构，建立城乡统一的建设用地市场。农地“通过招拍挂等方式进行市场化流通，和国有土地平等竞争，直接参与一级市场开发，权益进行市场化分配，是未来集体经营性建设用地参与土地市场运作和收益分配的可行方式。

    农民手里的集体经营性建设用地可以平等买卖，出租给企业或者个人，也可以用地入股的方式参办企业，直接面对市场，减少了政府先从农民手里把地拿回来再推向市场的环节，意味着征地将越来越少，而土地交易越来越多，自然就保障了农民的收益和财产权益。

    征地制度并不会退出历史舞台，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的交易主体。长期以来，我国征地补偿基本依据是“按照被征收土地的原用途给予补偿”，对于土地本身增值、预期收益、养老保障、社会稳定等价值功能以及被征地灭失后所产生的连带损失的补偿未能有所体现，是一种非等价交易关系。在保留现有征地制度的前提下，缩小征地范围，按照被征土地“未来用途”测算被征地农民应分配利益，改产值补偿为市场价值补偿，把土地的增值收益考虑进去将成为改革的方向。

     改革的方向明确了，落实还任重道远。既需要加强顶层设计，又要摸着石头过河，要与时俱进修改一些不合时宜的法律，及时总结各地试点实践中的好做法好经验，推动制度设计向前推进。

   让农民带着权利进城

    集体经济产生的权益如何在农民身上得到体现，一直以来是一个集体一个规矩，没有一个统一的标准。我国也缺乏这方面的法律依据，借着集体的名义损害农民的利益已成为集体经济中较为常见的现象。农民的集体权益靠什么来保障？《决定》通过一系列政策措施让农民合法的财产权利得到保障。农村集体林权制度改革、农村集体土地所有权确权登记颁证等举措，就是为保障农民的财产权利奠定重要基础。

    “积极发展农民股份合作”就是集体资产和土地按人头或者某种分配方式量化到每个集体经济组织成员，农民可以拿着量化到人后的股份参与集体经济合作，无论集体资产发生什么变化，农民在里面占有的股权比例不会变，根据自己的占股比例享受应有的收益分配和承担责任。

     “赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权”，就是不得因为农民户籍的转变剥夺其在原有集体的收益分配权，集体经济组织的股份（股权）实行“生不增，死不减”，不随人口的增减而变动，维护现有持股成员的稳定，实行静态管理。这样，集体经济组织成员不仅拥有股权保底收入以及分红收入，而且股份还可以“父传子、子传孙”，被依法继承，集体股份成为家庭恒产。

     今后，农民不用担心因为户籍迁出集体而让自己的收益权受到损害，可以放心大胆地带着股权闯天下，出外求学的学生也不会因为“农转非”遭遇被没收耕地的困境了。

    权威声音

    财产权利如何保障？

    中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田：土地是农民最大的资产，目前，全国2.46亿亩农村集体建设用地，其中近两亿亩为宅基地，0.5亿亩左右为经营性建设用地。这个巨大的土地资产，目前基本上处于沉睡状态。允许农村集体经营性建设用地上市，必将给农民带来更多财产性收入。

    中国社会科学院学部委员、农村发展研究所研究员张晓山：《决定》允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，这需要尽快出台相关的政策措施，进一步协调中央政府与地方政府之间的利益关系，建立现代财政制度，建立事权和支出责任相适应的制度，解决深层次的矛盾和问题。

    中央财经领导小组办公室副主任陈锡文：农村土地入市增值收益须覆盖各方利益：一是政府要拿到一部分土地增值的收益，来提公共服务等；第二是土开发商要获得一定收益；第三是大多数市民；第四是贡献了这些土地的农民；第五是远离城市的农民，为他们提供相应基础设施、公共服务和社会管理。（据《人民日报》）

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